מסלולי השקעה בנדל'ן בחו'ל - דרכי התארגנות והיבטי מס 

תופעת הישראלים הבוחרים להשקיע את כספם בנדל"ן מחוץ לישראל, ואשר נהנים מהכנסות שכירות, ו/או הכנסות ממכירת הנדל"ן במועד מאוחר יותר, היא תופעה נפוצה שעד לשנת 2003 נהנתה מיתרונות רבים. העיקרי שביתרונות אלה היה העדר חבות במס בישראל על הכנסות הישראלים מחו"ל לאור שיטת המיסוי הטריטוריאלית שהייתה נהוגה דאז.
בינתיים עברה מן העולם שיטת המיסוי הטריטוריאלית ומזה כשנתיים (החל מיום 1.1.2003) מוחלות בישראל הוראות הרפורמה במס, במסגרתה אומצה שיטת המיסוי הפרסונלית, קרי- מיסוי תושבי ישראל על הכנסותיהם מכל מקור שהוא, בין בישראל ובין מחוצה לה. תוצאה נלווית לשינוי שיטת המיסוי היא חובתם של ישראלים לדווח, החל משנת המס 2003, על הכנסותיהם ממקורות בחו"ל ובהם אף הכנסות מנדל"ן בחו"ל.
לאור החבות במס על הכנסות הישראלים מנדל"ן בחו"ל עולה שאלת כדאיות ההשקעה בנדל"ן והיבטי המס השונים לאור דרכי ההתארגנות המגוונות ברכישת הנדל"ן: אם כיחיד ואם כחברה, ואולי אף בדרך של מבנה חברות. ברשימה זו נביא את האפשרויות השונות בהתארגנות לצורך רכישת הנדל"ן בחו"ל ואת היבטי המס השונים לאור דרכי ההתארגנות האמורות, וכל זאת בכדי שכל ישראלי המשקיע בנדל"ן בחו"ל יוכל לעמוד על היתרונות והחסרונות בתכנון השקעתו כך שתבחר דרך ההשקעה האופטימלית.

השקעות נדל"ן בחו"ל על ידי היחיד
לרשות היחיד שלו הכנסות שכירות מנדל"ן בחו"ל שני מסלולי מיסוי לבחירתו:
(א) המסלול הרגיל:
במסלול זה משלם היחיד מס הכנסה מלא על הכנסתו מההשכרה (לפי שיעור מס שולי), אך לצורך קביעת ההכנסה החייבת יותרו בניכוי כל ההוצאות ששימשו לייצור ההכנסה בשנת המס, בהתאם לאמור בסעיף 17 לפקודה ובהם הוצאות אחזקה ותיקונים, הוצאות מימון, מסי ארנונה, דמי תיווך ופחת. יחד עם זאת, ובמקרה ובחר היחיד במסלול זה, זכאי היחיד לדרוש פחת מוגדל מכוח תקנות מס הכנסה המאפשרות פחת בשיעור 2% משווי הדירה, כולל מרכיב קרקע ולא על בסיס עלות בלבד.
(ב) המסלול המופחת:
במסלול המופחת משלם היחיד מס הכנסה בשיעור מיוחד של 10% בלבד, אך בשל כך אין הוא רשאי לדרוש הוצאות או פחת והמס ישתלם מסך ההכנסה החייבת ממקור זה, כלומר לא תהא אפשרות לזיכוי מס זר, באם שולם. נוסיף ונציין, כי יחיד הבוחר במסלול המופחת פטור מהגשת דו"ח שנתי בגין הכנסה זו.
באם יבחר היחיד, בשלב כלשהו, למכור את הנכס, יחוב הוא במס בשיעור של 25% בלבד, הוא שיעור המס בישראל על רווחי הון החל מיום 1.1.2003, כאשר על נכס שנרכש לפני המועד האמור, יחושב שיעור המס באופן לינארי, בהתאם ליחס התקופות. לעניין זה נדגיש כי שיעור המס המופחת אינו חל על חלק הרווח בגובה הפחת, אשר ימוסה בשיעור המס שחל על ההכנסה ממנה נוכה הפחת, קרי- 15% או 50% (שיעור המס השולי), לפי העניין.
נסכם ונאמר כי היתרון בהחזקת הנכס על ידי היחיד מתבטא בפשטות ההחזקה ובעלויות הנמוכות. את היתרונות הטמונים בהחזקה באמצעות חברה, שאותם נפרט בהמשך, ניתן לצמצם על ידי החזקת ההשקעה באמצעות חברה שקופה.

השקעות נדל"ן בחו"ל באמצעות חברה זרה
להתארגנות באמצעות חברה יתרונות רבים כגון הגבלת אחריות וסודיות ועל כן, עובר לרפורמה, הדרך המקובלת של ישראלים להימנע מתשלום מס בישראל על הכנסות מהשקעות בחו"ל הייתה לפעול באמצעות חברה תושבת חוץ, הנשלטת ומנוהלת מחו"ל. דרך זו אפשרה חסכון מקסימלי במס: הכנסות ורווחי הון שהופקו על ידי החברה בחו"ל היו פטורות ממס בישראל, ובעלי המניות, תושבי ישראל, לא חויבו במס בישראל (וזאת גם בעת משיכת דיבידנד בפועל וקבלתו לראשונה בחו"ל). באה הרפורמה והפכה את הקערה על פיה, ובעקבותיה- גם במקרה של החזקה מעין זו עלול לחול חיוב במס בישראל לנוכח מנגנון ה-CFC (חברה נשלטת זרה, להלן: "חנ"ז"). מנגנון זה חל על בעל מניות, תושב ישראל, שהינו "בעל שליטה" בחברה תושבת חוץ שיותר מ-50% מ"אמצעי השליטה" בה מוחזקים בידי תושבי ישראל. בעל מניות בחברה כאמור שיש לה רווחים שנבעו מהכנסות פסיביות שלא חולקו לו כדיבידנד, יראו אותו כאילו קיבל כדיבידנד את חלקו היחסי באותם רווחים. על חלק יחסי זה יחול אירוע מס רעיוני בישראל והוא יחויב במס בשיעור של 25%. כשם שחלה חבות במס על דיבידנד רעיוני (שלא חולק בפועל), קיים במקביל מנגנון זיכוי רעיוני על אותו דיבידנד. לשון אחרת, בחישוב המס שבעלי השליטה חייבים בו יש לזכות את המס שהיה משולם בחו"ל על הדיבידנד אילו הייתה החברה הזרה מחלקת את רווחיה לבעלי השליטה בפועל.
ההשלכות האופרטיביות המיידיות של כללי החנ"ז היו מרחיקות לכת וחסמו למעשה את מרבית הפרצות ותכנוני המס שאיפשרו לתושבי ישראל להימנע מתשלום מס בארץ על הכנסות פסיביות המופקות מתשואה על נדל"ן בחו"ל. עם זאת, נותרו עדיין סדקים דרכם הצליחו נישומים ישראלים לכתת רגליהם, לפחות זמנית, מרשת המס הישראלית. נזכיר בהקשר זה את אחד תכנוני המס הידועים בעקבות הרפורמה, תכנון שזכה לכינוי "שומר מסך".
התכנון מבוסס על מנגנון הזיכוי הרעיוני והוא כרוך בהקמת מבנה החזקות במדינות אשר שיעור ניכוי המס במקור על חלוקת דיבידנד מהן לישראל (או למדינה אחרת) הינו 25%. בדרך זו משתווה הזיכוי הרעיוני לחיוב הרעיוני, וכל עוד לא מחולקים הרווחים בפועל חבות המס בישראל מתאפסת. במילים פשוטות - תשלום מס על בסיס מזומן ולא על בסיס רעיוני.
תכנון זה ואחרים שכמותו מביאים כיום את המחוקק לנסות ולתקן את החוק. לפי התיקון המוצע יבוטל מנגנון הזיכוי הרעיוני כליל, ותחת זאת יופחת שיעור המס על דיבידנד רעיוני בשלב הצבירה ל- 15%.
בהתחשב באמור לעיל, נביא מספר דוגמאות לדרכי התארגנות כדאיות בהשקעה בנדל"ן, וזאת - על פי המדינה בה מוחזק הנדל"ן המושקע.
(א) השקעה בנדל"ן באנגליה:
השקעה באנגליה נעשית לרוב באמצעות חברה זרה שמוקמת במקלט מס - מדינה בה דרך כלל אין מס. בעבר, היה מקובל להקים חברות באיי התעלה (כדוגמת ג'רסי, גרנזי, מאן ואחרים), ודרכם לרכוש נדל"ן באנגליה. בתחילת שנות ה-90, בשל עלויות הקמה מוזלות משמעותית, החלו רבים עוברים מאיי התעלה לאיים הקריביים, בהם הבריטיש וירג'ין איילנד, הידוע בקיצורו BVI. נוחות הקמת חברה ב-BVI, דמיון שיטת ההקמה לזו הנהוגה בישראל וכן המחיר הזול (כ-1,000$ בלבד), הפכו את האי למקום איגוד החברות החביב ביותר על ישראלים, וכיום רשומות בו עשרות אלפי חברות של תושבים ישראלים או יורדים, וכן של זרים המקבלים ייעוץ מיועצים ישראלים.
המבנה האופייני של השקעה באנגליה הינו, אם כן, כדלהלן:

יחיד תושב ישראל (A)


(B)


(C)

במבנה הנ"ל, על מנת ש-B תיחשב חברה זרה, אסור שתיפול בגדר הגדרת "תושב ישראל". הווה אומר, יש לשמור על שליטה וניהול החברה מחוץ לישראל באמצעות - בין היתר - עשיית הפעולות הבאות מחוץ לישראל: ניהול והחזקת ספרי העסק, התקשרות עם ספקים וקבלת שירות (למשל, ביקורות חשבונות ועריכת דו"חות כספיים), דיווחי החברה במסמכים חיצוניים, התייחסות גורמים עסקיים אל מיקום החברה, אדמיניסטרציה וניהול חשבונות בנקים, מקום קבלת ההחלטות בפועל וכו'.

(ב) השקעה בנדל"ן בארצות הברית:
בארצות הברית מקובלות מספר דרכי השקעה בנדל"ן. מראש נציין כי השקעה ישירה בידי יחיד היא הזולה ביותר, כיוון שחוסכת את עלויות ההקמה והתפעול של מבנה חברות, ומביאה לתוצאת מס מזערית (25% בגין רווחי הון עד רמת היחיד, כאשר את המס על הכנסה שוטפת ניתן להקטין על ידי פחת והוצאות מימון כמעט עד לאפס).
על אף האמור, נדון גם באפשרות להשקעה עקיפה, המתבצעת דרך חיץ תאגידי כלשהו, מתוך הנחה שהמשקיע המשוכלל יעדיף השקעה כזו על פני השקעה ישירה, וזאת על מנת לנצל את עקרון האחריות המוגבלת והאישיות המשפטית הנפרדת שיש לחברה.
השקעה עקיפה מומלצת, לפיה תוצאות המס יופחתו באופן ניכר, תיעשה באמצעות שימוש במבנה החזקות המבוסס על שרשרת חברות שקופות, המוכרות ככאלה הן על-ידי הדין האמריקאי והן על-ידי הדין בישראל, כלהלן:

במבנה המוצע, יחיד תושב ישראל ישקיע דרך חברה ישראלית שקופה בשותפות אמריקאית מוגבלת (LLP) או בחברה שקופה מסוג LLC. אלו האחרונות נחשבות גופים שקופים לצרכי מס הן בדין האמריקאי והן בישראל (נציין כי סיווגה התאגידי המדויק של LLC בדין הישראלי אינו חד משמעי, דבר הפותח פתח לתכנוני מס נוספים). ה- LLP/LLC תשקיע ישירות בנדל"ן בארה"ב. החברה הישראלית השקופה תבצע הליך "check the box" - הליך בחירה (election) פשוט וטכני - שבסופו תיחשב חברה שקופה לצרכי מס בארה"ב.
במבנה שכזה, בגלל שקיפות החברות, תיחשב מכירת הנדל"ן כאילו נעשתה ישירות על-ידי היחיד תושב ישראל, ועל-כן חבות המס בארה"ב תהיה בשיעור 15% בלבד (במידה והנדל"ן הוחזק מעל לשנה והמוכר זכאי ל- Long Term Capital Gains), או 5% אם הנדל"ן הוחזק למעלה מ- 5 שנים.
בישראל, היחיד יהיה חייב במס בשיעור של 25%, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב. שיעור זה יחול על נכסים שנרכשו לאחר ה-1.1.03. במקרה שנרכשו קודם לכן, יחול שיעור מס ליניארי על פי יחס תקופות ההחזקה בנכס, לפני ואחרי ה- 1.1.03.
מאחר שכל הגופים במבנה נחשבים כשקופים לצרכי מס, הן בישראל והן בארה"ב, הרי שחלוקת דיבידנדים על ידם לא תקים חבות מס נוספת בישראל ובארה"ב כאחד. עיניכם הרואות, בסופו של יום, מבנה ההשקעה המתואר גורר חבות מס כוללת של 25% בלבד עד רמת היחיד.
אם, למצער, יצליח היחיד לשכנע את רשויות המס בישראל כי רק החברה הישראלית היא בבחינת חברה שקופה, או אז ישלם 15% בארה"ב ו- 21.25% נוספים (25% X 85%) בישראל בגין חלוקת דיבידנד אליו מהחברה האמריקאית, דרך החברה הישראלית השקופה. במצב עניינים זה יוותר היחיד עם 63.75% לאחר תשלום המס.
(ג) השקעה בנדל"ן באמצעות חברה מלטזית:
נסיים במדינה אשר השקעה דרכה תוכל להקטין את חבות המס של הישראלי המשקיע בנדל"ן בחו"ל לשיעור של 4.17% בלבד, היא מלטה. המיוחד במלטה, שהצטרפה לאחרונה לאיחוד האירופי, הוא שהסדר המס הנדון נבחן ואושר על ידי הנציבות האירופית כהסדר אשר עומד בקריטריונים מחמירים נגד מקלטי מס, ולכן יקשה על רשויות המס בישראל להתעלם מהכרה בלגיטימיות זו. שילוב של משטר מס זה עם רשת אמנות המס הנרחבת של האי והמוניטין שלו, יוצר אוירה אטרקטיבית לפעילות עסקית.
נעיר כבר עכשיו כי תוצאת מס זו אינה מתחשבת בהסדרי המיסוי הנוהגים במדינת המקור, בה מצוי הנדל"ן. ברם, ניתן להתגבר גם על בעיה זו בדרך של השקעה במדינה הפוטרת זרים ממס על רווחי הון מנדל"ן, דוגמת אנגליה.
כיצד אם כן פועל המבנה:

המבנה הבסיסי של פעילות דרך מלטה מורכב משתי חברות: חברת החזקות (International Holding Company), אשר בבעלותה חברה עסקית (International Trading Company). שילוב של מבנה זה ביחד עם דיני המס המיוחדים במלטה יוצר את חבות המס האוטופית שהוזכרה לעיל.
החברה העסקית (ITC) מנהלת פעילות מחוץ למלטה ועל כך היא מחויבת במס חברות מלטזי בשיעור רגיל של 35%. חלוקת דיבידנד לחברת האחזקות (IHC) מחויבת ב- 27.5% מס. בכדי למנוע כפל מס (מס ברמת החברה ועוד מס על אותה הכנסה ברמת בעלי המניות, כפי שנהוג בארץ, אולם לא נהוג באירופה), בעת חלוקת הדיבידנד נזקף כל מס החברות ששולם על-ידי החברה כמס ששילם בעל המניות, והעודף של 7.5% מוחזר לבעל המניות (7.5% = 27.5%-35%). בנוסף מקבלים בעלי המניות החזר על 2/3 ממס החברות ששילמה החברה (23.34% = 2/3 x 35%). התוצאה הסופית היא מס אפקטיבי של 4.17%. יודגש, שהחזר המס ניתן לבעל המניות ולא לחברה - כפועל יוצא, בספרי החברה אין ביטוי להחזר זה.
אשר לחברת ההחזקות, כאמור לעיל, רואים בה כמי ששילמה מס חברות על הדיבידנד בשיעור של 27.5% ואין לה חבות מס נוספת. בחלוקת הדיבידנד שוב נזקף מס זה כמס ששילמו בעלי המניות, באופן שבעלי המניות הישראלים מקבלים אישור שקיבלו דיבידנד ושילמו עליו 27.5% מס (Dividend Warrant). כמו כן, מתקבל אישור שחברת האחזקות שילמה מס חברות של 27.5%. כפל אישורים זה אינו פיקציה לאור גישת מלטה שאין למסות הכנסות של חברה פעמיים, אלא יש למסותן רק פעם אחת ברובד בעלי המניות.
עתה נפנה לבחינת היבטי המס בישראל: נשאלת איפוא השאלה, האם רווחי חברת ההחזקות המלטזית כפופים להוראות מיסוי החנ"ז על פי הדין בישראל. על כך נשיב בשלילה: בראשונה, הוראות החנ"ז חלות אך ורק מקום בו הכנסות החברה הזרה מוסו בשיעור מס של 20% או פחות, וכאן שיעור המס על חברת האחזקות הוא 27.5% (ויתקבל על כך אישור ממלטה). שנית, על פי ההוראות ניתן זיכוי רעיוני ממס זר שמשתלם בעת חלוקת הדיבידנד בפועל, והיות ששיעור המס במלטה על הדיבידנד הוא 27.5% ושיעור המס בישראל על הדיבידנד הוא 25%, יוצא שמלוא המס בישראל נבלע על-ידי הזיכוי הרעיוני.
בעת חלוקת הדיבידנד בפועל לבעלי המניות, ינתן אישור מרשויות המס במלטה כי בעל המניות שילם מס בשיעור של 27.5%, וכתוצאה מכך לא יחול מס נוסף בישראל.
נסיים ונאמר כי אין ודאות כי המתואר לעיל יהיה מקובל על נציבות מס הכנסה. ברם, היות שנציבות האיחוד האירופי נתנה גושפנקה להסדר המיסוי האמור, והיות שלפי הוראות פקודת מס הכנסה ניתן בהחלט להגיע לתוצאות אלו, הרי שיקשה על הנציבות להתמודד עם מבנה חברות שכזה, והוא יהווה בסיס טוב להגעה להסדרים מולה.
דוגמאות אלו ואחרות מוכיחות כי משקיעי נדל"ן בחו"ל יכולים לצעוד בבטחה במסלול השקעתם, שאינו רווי מס, אף כיום, לאחר הרפורמה. המצב המשפטי שנוצר לא צריך להרתיעם, שכן כפי הנראה ברשימה זו - מגוון אפשרויות התארגנות לקראת הרכישה ולאחריה הוא עצום ומתחדש, ככל שמתחדשת החקיקה. מסקנתינו היא כי תמיד קיימת הדרך החוקית הנכונה למזער את חבות המס - זו רק שאלה של ידע ופנייה לגורמים המתאימים.